Documentos, requisitos y trámites para vender un piso sin morir en el intento

El mercado inmobiliario ha recobrado el dinamismo perdido en la crisis del 2008 y los precios de los pisos están subiendo con fuerza. Por eso, son muchos los propietarios que han decidido aprovechar el momento y vender su piso.

Si ese es tu caso, necesitarás tener todos los documentos al día y conocer los trámites necesarios para llevar a cabo la operación con éxito. Por ello, decidimos hacer este artículo y ofrecerte toda la información que necesitas.

En esta guía, conocerás los requisitos, documentos, trámites, y recomendaciones para vender un piso.  

Requisitos para vender un piso

Al concretar la venta de tu piso necesitarás cumplir con los siguientes requisitos:

• Escrituras: necesarias para demostrar la propiedad del piso. Este documento suele estar en manos del propietario desde su compra. Muchos notarios te exigirán las escrituras para proceder a anularlas y entregar un nuevo documento al comprador.
• DNI en vigor: documento necesario para llevar a cabo la operación de compraventa.
• Certificado de la comunidad de propietarios: a través de este documento se demostrará si el piso está al corriente de los gastos comunitarios o no. Debe estar firmado por el administrador de fincas que gestiona el edificio o por el presidente de la comunidad de propietarios.
• Certificado de eficiencia energética: este documento establece una calificación desde la A (menor consumo) y hasta la G (mayor ineficiencia) según el consumo energético del piso en relación a sus dimensiones. Lo emite el departamento de Industria de la comunidad autónoma correspondiente tras la visita de un técnico.
• Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE): documento obligatorio para edificios con más de 45 años de antigüedad. Un arquitecto deberá visitar la propiedad y emitir un informe declarando que la casa está en buen estado. Algunas entidades no obligan a los vendedores a tener este documento. Este es un trámite costoso que debe ser asumido por la comunidad de vecinos.
• Cédula de habitabilidad: documento expedido por el ayuntamiento. Acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada.
• Último recibo del IBI: documento que demuestra el pago de este impuesto o, en caso contrario, indicará la cuantía pendiente.
• Certificado de saldo pendiente de la hipoteca: se debe solicitar en caso de que la vivienda posea un préstamo hipotecario en vigor. Lo emite la entidad bancaria que concede el préstamo.
• Certificado de saldo cero: necesitarás este documento si la hipoteca ha sido saldada, pero todavía no se ha cancelado del registro. Esto suele ocurrir cuando el banco ha desaparecido. En este caso deberás dirigirte a la entidad que lo absorbió.
• Escritura de aceptación de la herencia: será necesario tener a mano este documento en caso de que la vivienda forme parte de un legado.
• Último recibo de los suministros: de esta manera, se demuestra que el piso no tiene cargas pendientes.
• Planos de la vivienda: en algunas ocasiones son necesarios para otorgar la hipoteca al nuevo propietario.
• Nota simple: incluye la descripción de la propiedad y otros datos como su titular, cargas y limitaciones. No es un requisito indispensable para el vendedor, ya que la debe solicitar el comprador o la aporta la inmobiliaria. No obstante, sí es importante que el propietario compruebe los datos sobre la titularidad y las cargas de la vivienda antes de la venta.
• Tasación: no es un requisito indispensable, pero hacer una tasación te permitirá conocer el valor real de tu vivienda. De esta forma, podrás vender rápidamente tu piso al ofrecerle seguridad al comprador.

Documentos para vender un piso

Veamos todos los documentos necesarios para vender tu piso:

Documentación común para vendedores y compradores

• Contrato de arras: es un documento que sirve como una reserva del inmueble, ofrece seguridad y admite cierta flexibilidad. Por eso, es muy usado en el sector inmobiliario. El comprador accede a entregar cierta cantidad de dinero y se compromete a otorgar la suma restante en el plazo establecido. Por su parte, el vendedor se compromete a reservar el inmueble durante el periodo estipulado.
• Nota simple del certificado de la propiedad: puede ser solicitada por ambas partes.
• DNI en vigor.

Documentos para propietarios o vendedores

• DNI en vigor.
• Escrituras del inmueble.
• Certificado de corriente de pago de gastos comunitarios.
• Certificado de eficiencia energética.
• Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE).
• Cédula de habitabilidad.
• Último recibo del IBI.
• Certificado de saldo pendiente de la hipoteca (de ser el caso).
• Certificado de saldo cero (en caso de haber saldado la hipoteca).
• Escritura de aceptación de la herencia (de ser el caso).
• Último recibo de los suministros.
• Nota simple.

Papeles para compradores

Al comprador de una vivienda en España no se le exigen más documentos que su documento de identidad. En el caso de no residir en el país, será necesario disponer del NIE, documento necesario para realizar cualquier tipo de transacción económica. Puedes leer más información en nuestra guía sobre requisitos y documentos para comprar un piso o los requisitos y condiciones para hipoteca.

Trámites para vender un piso: ¿cuáles son los pasos a seguir para vender una casa?

Es normal que te asalten las dudas cuando te decides vender tu casa. A continuación, te explicaremos de manera detallada el proceso de venta de un piso, de forma particular o a través de una inmobiliaria:

Trámites para vender un piso de particular a particular

Al optar por esta vía de venta, deberás encargarte de todos los trámites de la compraventa. Como recompensa, te ahorrarás los honorarios de los intermediarios. Veamos los pasos necesarios:

1. Tasar tu vivienda: el primer paso será establecer el precio de mercado de la vivienda. Para ello, podrás consultar diferentes fuentes como: 
   1. Herramientas online de tasación (la mayoría son gratuitas). 
   2. Los precios de pisos similares en los portales inmobiliarios. 
   3. Solicitar ayuda a varias inmobiliarias o pedir ofertas a varios compradores. 

Con toda esta información, podrás elaborar un rango de precios de venta de tu piso (mínimo, medio, máximo) y establecer el precio que más te convenga.

2. Preparar los documentos necesarios: algunos documentos conllevan un coste asociado y requieren de un plazo de tiempo para su obtención.
3. Publicitar tu piso: cuando tengas claro el precio de venta de tu vivienda y mientras recopilas los documentos necesarios podrás empezar la promoción de tu piso. Es recomendable hacer un lavado de cara a la vivienda y tomar unas buenas fotos para mostrar su mejor aspecto.
4. Gestionar las visitas: necesitarás organizarte para atender a los interesados en tu piso. Es importante cuidar todos los detalles de la presentación de tu casa para enamorar a los potenciales compradores.
5. Negociar el precio de las ofertas recibidas: por lo general, los potenciales compradores te realizarán ofertas por debajo del precio de venta. En esos momentos, necesitarás dotes de buen negociador para obtener el mejor precio de salida.
6. Realizar el contrato de arras: una vez que recibas la oferta ideal podrás realizar el contrato de arras, el cual te servirá de garantía.
7. Realizar el documento de compraventa ante notario: finalmente, deberás presentarte ante el notario elegido por el comprador con toda la documentación necesaria para finiquitar la compraventa del piso.

Trámites para vender un piso con una inmobiliaria

Vender tu piso a través de una inmobiliaria te ahorrará mucho tiempo, ya que estas agencias se encargan de toda la gestión relacionada con la venta. A cambio, te cobrarán una comisión sobre el precio de venta de la vivienda. En este caso, necesitarás realizar los siguientes trámites:

1. Tasar tu vivienda: de igual forma, necesitarás tener claro el valor real de tu vivienda. En este caso, la propia inmobiliaria te puede ayudar con este paso.
2. Comparar varias inmobiliarias: ten en cuenta la reputación de la agencia, las opiniones de otros clientes, la comisión exigida, los servicios que incluye, entre otros detalles.
3. Preparar y entregar los documentos: aunque la inmobiliaria te ayudará en la gestión de la mayoría de ellos, tendrás que tramitar personalmente algunos documentos.
4. Elegir la oferta de compra que más te gusta: el agente inmobiliario te comunicará las ofertas recibidas y tú deberás elegir la de tu agrado. Una vez hecho esto, la propia inmobiliaria te ayudará con la redacción del contrato de arras.
5. Realizar la compraventa ante notario: es posible que la inmobiliaria te acompañe en este paso si este servicio está incluido en su paquete.
6. Pagar la comisión a la inmobiliaria: una vez concretada la compra deberás pagar los honorarios de la inmobiliaria. Estos suelen estar entre un 3 y 7% del coste total de la operación.

¿Qué trámites hay que hacer después de la venta?

Tras la venta de nuestra vivienda será necesario pagar los impuestos correspondientes a esta operación. Se trata del IRPF por ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. 

Deberás abonar el impuesto de plusvalía municipal en tu ayuntamiento en un plazo no mayor a 30 días después de la venta. Mientras que el IRPF deberás pagarlo en la declaración de la renta del año fiscal correspondiente.

Para poder tener otras opciones, puedes comparar todo este proceso con los requisitos y documentos para alquilar un piso.

Preguntas y respuestas sobre vender un piso  

Para finalizar, daremos respuesta a las dudas más frecuentes sobre la venta de un piso:

Más requisitos para trámites inmobiliarios