Una gran preocupación de muchos adultos, sobre todo cuando se supera cierta edad, es obtener una jubilación tranquila y sin preocupaciones económicas. Depender únicamente de la pensión pública es un escenario incierto que no todos quieren vivir. Por eso, existen diversas opciones para los que desean disfrutar de una mayor holgura en su etapa de retiro.
Una de esas alternativas es la hipoteca inversa. Se trata de un producto financiero que se empezó a ofrecer en los Estados Unidos y el Reino Unido en los años 60 y a España en 2004. A través de esta solución, podrás disfrutar de una renta durante tu jubilación y dicho préstamo se cancelará tras tu fallecimiento.
En la siguiente guía, te explicaremos los requisitos necesarios para la hipoteca inversa, cómo funciona y cómo pedirla, así como sus ventajas y desventajas.
¿Qué es una hipoteca inversa y para qué sirve?
Una hipoteca inversa es un préstamo cuya garantía recae sobre la vivienda del contratante. Este tipo de producto financiero se encuentra dirigido a personas mayores de 65 años propietarios de una vivienda.
Estas hipotecas son muy apetecibles para los adultos. Les permite recibir una renta mensual en base al valor de su vivienda mientras siguen viviendo en ella. De esta manera, pueden complementar sus pensiones y disfrutar de una jubilación tranquila y sin preocupaciones económicas.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas funcionan exactamente al revés de una hipoteca tradicional. Al firmar la hipoteca, la propiedad no cambia de nombre, sino que pasa a ser la garantía del préstamo que se otorga al propietario.
La cuantía a recibir dependerá del valor actual de la vivienda, la edad del beneficiario y el formato de cobro. Este podrá ser mensual, trimestral o pago único. De hecho, se suele incluir la contratación de un seguro de renta vitalicia, lo cual permitirá al beneficiario cobrar la renta establecida hasta que fallezca.
Este tipo de hipoteca puede suscribirse por un matrimonio. En este caso, la vivienda no dejará de pertenecer a sus dueños hasta el fallecimiento del último titular. De hecho, la entidad no puede exigir la devolución de la deuda acumulada, hasta que no fallezca su titular.
¿Y qué sucede cuando fallece el beneficiario? En este caso, los herederos recibirán la propiedad, así como también la deuda asociada a ella, la cual será menor al coste total de la vivienda.
Finalmente, los herederos dispondrán de un año para tomar una de las siguientes acciones:
- Pagar la deuda y conservar el inmueble.
- Vender el inmueble, pagar la deuda y quedarse con la diferencia.
- Obtener una nueva hipoteca para costear la deuda.
Requisitos para la hipoteca inversa
Las hipotecas inversas son un tipo de préstamo que no se obtiene con facilidad. Solo podrán acceder a este producto financiero los ciudadanos que reúnan los siguientes requisitos:
- Ser mayor de 65 años.
- Tener menos de 65 años y acreditar una discapacidad de un grado igual o superior al 33%.
- Disponer de una vivienda en propiedad. Esta vivienda puede ser la residencia habitual del solicitante o una segunda vivienda. En el caso de ser la vivienda principal, se podrá disfrutar de la exención del impuesto de actos jurídicos documentados.
- Es necesario que la vivienda esté libre de cargas. Esto significa que se deben cancelar los préstamos hipotecarios asociados a la propiedad. Para estos casos, las entidades financieras suelen adelantar parte del capital y cancelar la deuda.
- Algunas entidades financieras aceptan viviendas valoradas a partir de 150.000 euros y ubicadas en poblaciones de más de 45.000 habitantes.
Tipos de hipotecas inversas
Veamos los diferentes tipos de hipotecas inversas que podrás encontrar en el mercado:
- Hipoteca inversa con renta vitalicia: esta hipoteca incluye un seguro de renta vitalicia que se activa en caso de que el beneficiario sobreviva al plazo máximo del crédito. De esta forma, la aseguradora se compromete a pagar la renta al beneficiario hasta el momento de su fallecimiento.
- Hipoteca inversa temporal: el beneficiario percibirá la renta durante el periodo negociado, en el cual se cubrirá la suma total del préstamo. Al finalizar dicho periodo no se perderá el derecho al uso de la vivienda, pero se dejará de percibir la renta.
- Hipoteca inversa de disposición única: el beneficiario percibirá un pago único que se corresponde al valor de tasación de la propiedad.
¿Cómo calcular la renta con la hipoteca inversa?
La renta a percibir por el contratante de una hipoteca inversa se calcula en función del valor del inmueble y la edad del solicitante. Ambos parámetros se valoran en el momento de la constitución del contrato. Los cálculos no son sencillos, por lo que lo más recomendable es utilizar un simulador de hipoteca inversa.
Simulador de hipoteca inversa
Como lo hemos mencionado, la forma más sencilla de obtener la renta a percibir mediante una hipoteca inversa es usando un simulador. A continuación, te mostramos algunos de los más usados:
¿Qué banco ofrece una hipoteca inversa?
Podrás contratar una hipoteca inversa en alguno de los siguientes bancos:
- Bankia.
- Ibercaja.
- BNI Europe.
- Caja de Ingenieros.
¿Hay otras empresas que ofrecen hipoteca inversa?
Sí. En el sector asegurador existen empresas como Caser y algunas compañías del Grupo Catalana Occidente que ofrecen hipotecas inversas.
Dudas y preguntas sobre la hipoteca inversa
Para finalizar, daremos respuesta todas tus dudas y preguntas sobre las hipotecas inversas:
¿Tiene beneficios fiscales?
Sí. Las hipotecas inversas cuentan con los siguientes beneficios fiscales:
– Las rentas que percibe el beneficiario se encuentran exentas de tributación en el IRPF.
– Las hipotecas inversas están exentas de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Se pagan impuestos por la hipoteca inversa?
No. Como ya hemos mencionado este tipo de hipoteca están exentas de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. Además, no se tributa por las rentas percibidas.
¿Qué pasa cuando el beneficiario de una hipoteca inversa fallece?
Cuando fallece el beneficiario de la hipoteca inversa, los herederos reciben tanto la propiedad como la deuda asociada al inmueble. Por lo general, las hipotecas inversas cuentan con una cláusula denominada «non-recourse».
Esto significa que ni el beneficiario, ni sus herederos podrán tener una deuda superior al valor de la vivienda.
Dado que la deuda total será un porcentaje del valor de la propiedad, los herederos deberán escoger una de las siguientes opciones:
– Pagar la deuda y conservar el inmueble.
– Vender la casa, pagar la deuda y quedarse con la diferencia.
– Obtener una nueva hipoteca y de esta forma cubrir la deuda.
¿Quién asume los gastos de formalización en una hipoteca inversa?
Por lo general, el banco adelanta estos gastos y los cargan como parte del préstamo. Es decir, el cliente terminará asumiendo los gastos al cancelar el préstamo.
¿Se puede cancelar?
Sí. Podrás cancelar tu hipoteca inversa en cualquier momento. Por lo general, las entidades financieras no establecen comisiones para estos casos.
Debes tener en cuenta que cancelar el préstamo implica:
– Pagar la totalidad de la cantidad percibida.
– Los intereses generados hasta el momento.
– Los gastos iniciales de la operación abonados por la entidad.
¿Puedo solicitar una hipoteca inversa sobre una casa con hipoteca?
Uno de los requisitos para acceder a una hipoteca inversa es disponer de una vivienda libre de deudas. No obstante, en la mayoría de los casos el propio banco te adelantará el dinero para cancelar el préstamo. Por supuesto, en ese caso percibirás menos dinero como renta.
¿Se termina el dinero de la hipoteca inversa?
Sí. El préstamo establecido en una hipoteca inversa tiene un plazo máximo de tiempo. Si la hipoteca incluye un seguro de renta vitalicia, el beneficiario percibirá la renta establecida hasta el momento de su fallecimiento. En caso contrario, el propietario dejaría de percibir la renta si sobrevive al plazo máximo del crédito.
¿Cambia la casa de titular con una hipoteca inversa?
No. Al contratar una hipoteca inversa, no renuncias a la titularidad de tu vivienda. No tendrás ningún impedimento en utilizarla hasta que lo desees o hasta tu fallecimiento. Lo que implica la hipoteca inversa es el uso de la vivienda del contratante como garantía.
Este punto se considera como uno de los grandes beneficios de este tipo de préstamo. También es importante que medites y analices las consecuencias en caso de que tengas hijos. Recuerda que tus herederos recibirán tanto la propiedad como la deuda anexa al inmueble.
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Abogado de profesión, especialista en trámites legales y derecho financiero y tributario. Doble grado en Derecho y Administración de Empresas. Mi objetivo es ayudar a las personas a cumplir los requisitos de todos sus trámites de una manera fácil y ágil.