Requisitos, documentación y condiciones para comprar un piso o casa

Comprar un piso es uno de los pasos más importantes para una persona o una familia. Esta decisión tiene que pensarse mucho porque engloba varios aspectos y requerirá de una planificación a largo plazo. Es una gran inversión económica.

Aunque el proceso puede llegar a ser un poco largo, el sueño de obtener una vivienda propia bien lo vale. 

Además, tampoco es tan fácil como comprar un bien cualquiera, por eso es conveniente que conozcas cuáles son los requisitos para comprar un piso.

Requisitos para comprar un piso

Para ciudadanos españoles y extranjeros residentes, no existen requisitos legales extras a la hora de comprar un apartamento. En realidad, lo único imprescindible es el documento de identidad. 

Por su parte, las personas europeas no residentes en España necesitarán contar con el NIE y Pasaporte, documento imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción.

Documentación y papeles para comprar una vivienda

Antes de comprar una vivienda podrás comprobar su situación jurídica mediante los siguientes documentos:

  • Nota simple: Se trata de un documento que facilita el registro de la propiedad que indica la existencia o no de cargas o gravámenes asociados y las posibles limitaciones de uso que pueda tener el piso.
  • Certificación de dominio de cargas: Es un documento que garantiza la seguridad jurídica del inmueble. Lo expide el mismo registrador de la propiedad con su firma.
  • Copia escritura: Permite conocer los datos personales del vendedor y los datos del inmueble.
  • Último Recibo IBI: Tienes que solicitarlo al vendedor y con él podrás saber si hay algún impago de este impuesto, además de la referencia catastral de la vivienda.
  • Comunidad al corriente: En caso de que el inmueble pertenezca a una comunidad, es recomendable solicitar un certificado al administrador. De esta forma, podrás comprobar que se encuentra al corriente de pagos.
  • Certificado energético: Documento obligatorio desde 2013. Te lo da el vendedor y en él aparece el consumo energético de la vivienda.
  • Cédula de habitabilidad: Documento que certifica que la vivienda es habitable.

Al comprar necesitarás realizar los siguientes documentos:

  • Contrato de compraventa: Es un documento privado que indica todos los detalles de la operación e incluso, puede incluir las penalizaciones ante la renuncia a la venta o compra del inmueble por alguna de las partes.
  • Escritura pública: Se trata del último trámite necesario para la formalización de la compraventa. Es una escritura firmada por las partes interesadas ante un notario.

Trámites para comprar un piso: Cómo es el proceso

Veamos como suele ser el proceso de comprar de una vivienda:

Contrato de arras

Una vez que te has decidido por un piso, tienes que hacer una oferta económica y entrar en un proceso de negociación con el vendedor. Si llegas a un acuerdo, puedes generar un contrato de arras. Se trata de un documento privado que tiene como finalidad asegurar la operación entre comprador y vendedor.

El contrato de arras refleja el precio de venta, las condiciones pactadas y la fecha tope de la operación. Si eres el comprador, junto al contrato de arras tienes que entregar una señal económica como garantía de tu interés en el inmueble.

Cuando se firme el contrato tienes que entregar la cantidad acordada. Si por alguna circunstancia anulas el contrato perderás la señal entregada. Si es el vendedor quien anula el pacto, te tendrá que abonar el doble de lo que habías depositado.

Contrato de compraventa

El contrato de compraventa tiene mucho en común con el contrato de arras. Se diferencia en el tipo de penalización que se puede llegar a establecer ante la renuncia de algunas de las partes.

Escritura pública

Como ya te hemos explicado, la escritura pública representa la formalización de la operación de compraventa. Una vez firmada ante notario y entregado el resto del dinero correspondiente al precio del inmueble, adquirirás la propiedad de la vivienda.  

Liquidación de impuestos

Tanto el comprador como el vendedor cuentan con 30 días hábiles tras la operación para abonar los impuestos correspondientes.

Al ser una inversión tan elevada, es más que probable que necesites una hipoteca. Por eso, te aconsejamos que te informes sobre los requisitos para pedir una hipoteca. Además, recuerda que siempre tienes la opción del alquiler. Descubre los requisitos par alquilar un piso.

Consejos para comprar un piso o casa al mejor precio

Son muchas la dudas que puedes tener a hora de comprar un piso. Por eso, seguir los siguientes consejos te ayudarán a encontrar tu piso ideal al mejor precio posible:

  1. Define el precio que estás dispuesto a pagar y la forma de pago: Calcula la cantidad máxima que puedes pagar y la forma en que lo harás. No tendrás problemas si cuentas con la cantidad total. Si ese no es tu caso, tienes que evaluar las posibilidades de financiación existentes y los requisitos exigidos.
  2. Evalúa el mercado inmobiliario: Revisa el tipo de viviendas disponibles en el mercado, sus características y precios exigidos. Evalúa si prefieres una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. Esto lo puedes realizar por tu cuenta, buscas en los principales portales inmobiliarios o mediante la ayuda de una agencia inmobiliaria.
  3. Define posibles localidades donde te gustaría vivir: La ubicación de la vivienda afecta su coste final. En general, en el centro de las ciudades el precio de los inmuebles es mucho más elevado.
  4. Realizas visitas a los pisos: Es recomendable llevar contigo a una persona de confianza que te ofrezca un criterio objetivo y observe detalles que tú pases por alto. Crea una lista con las ventajas y desventajas de todos los pisos visitados.
  5. Estudia la calidad del vecindario: Intenta hablar con otros vecinos. De este modo, podrás obtener más detalles de cómo podría ser tu estancia.
  6. Haz una oferta económica: Una vez te has decidido por un piso, comienza a negociar con el vendedor. Haz una oferta, solicita una rebaja al precio establecido y observa la respuesta del vendedor.
  7. Firma el contrato de arras: Después de llegar a un acuerdo con el vendedor, firma un contrato de arras con la finalidad de asegurar el inmueble.

Dudas y preguntas sobre la compra de un piso, apartamento o casa

Veamos algunas de las preguntas más frecuentes referentes a la compra de un piso:

¿Qué se necesita para comprar una vivienda?

No existen requisitos especiales que te impidan comprar una vivienda. No obstante, requiere de una planificación a largo plazo que te permita obtener el presupuesto requerido, requisito más importante.

¿Qué hay que pagar al comprar un piso?

Además del coste asociado al inmueble, tendrás que asumir los gastos de notaría derivados por la operación de compraventa e impuestos asociados. Ten en cuenta que estos gastos adicionales suelen rondar alrededor del 10% del valor del inmueble.

¿Cuánto se paga de impuestos por la compra de una casa?

En el caso de una vivienda nueva, como comprador estarás obligado a pagar un 10% de IVA sobre el valor de compraventa estipulado en la escritura pública. Existe una excepción para viviendas de protección oficial, en cuyo caso el impuesto será del 4%.
En general, este impuesto se encuentra incluido en el precio de la vivienda y es el vendedor quien tiene que declararlo ante hacienda.
Además, te tocará pagar el impuesto por actos jurídicos. Es un impuesto autonómico generado al firmar en notaria e inscribirse en el registro de la propiedad. El importe varía según la Comunidad Autónoma y suele oscilar entre un 0,5 y 1,5%.

¿Quién paga la plusvalía: el que compra o el que vende?

La plusvalía es un impuesto municipal recaudado por los ayuntamientos. En el caso de una compraventa de un piso, este tributo le corresponde al vendedor del inmueble. No obstante, también puede ser pagado por el comprador si lo han establecido ambas partes.

¿Qué impuesto se paga en la compra de una vivienda de segunda mano?

Si adquieres una vivienda de segunda mano tienes que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, el cual oscila entre el 6 y el 10% del valor escriturado del inmueble. En este caso serás tú como comprador el obligado a declarar el impuesto a hacienda.

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