Trámites, documentos, guía y requisitos para comprar un piso del banco

Si quieres comprar una vivienda, nunca está de más expandir tu horizonte y echarle un vistazo a los pisos de bancos. Se trata de inmuebles que han sido embargados y que, en algunos casos, se ofertan a precios más asequibles.

Tratándose de una operación de gran magnitud, debes saber que comprar un piso del banco tiene sus ventajas y desventajas. Por eso, hemos creado este post, para ofrecerte la guía más completa sobre el tema. 

Descubre los requisitos para comprar un piso del banco. Te hablaremos de los trámites, ventajas, riesgos, recomendaciones y mucho más.    

Requisitos para comprar un piso del banco

Los únicos requisitos legales que deberás cumplir en el momento de comprar un piso al banco son los siguientes:

  • Documento de identidad: en caso de ser español necesitarás tu DNI. Los ciudadanos extranjeros deben disponer de su NIE.
  • Acreditar la procedencia de los fondos: será necesario demostrar ante el banco que los fondos que vas a utilizar para la compra de la vivienda provienen de fuentes lícitas.

¿Qué son los pisos de banco?

Un piso de un banco es un inmueble que, como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria, ha pasado a ser propiedad de una entidad financiera. Estos inmuebles pueden ser una vivienda, un local comercial, una oficina, naves industriales, entre otros. 

Procesos y trámites para comprar un piso de banco

El proceso para comprar un piso de un banco no es muy diferente al de comprar una vivienda de un particular. Veamos los detalles:

  1. Visitar el inmueble: la persona que te mostrará el piso es un agente inmobiliario. De hecho, puede mostrarte tanto casas de los bancos como de particulares.
  2. Oferta de compra: el siguiente paso, si te ha gustado el piso, es realizar una oferta de compra. En este punto, puedes negociar e intentar obtener un precio menor del establecido.
  3. Inspección económica: debes rellenar una serie de documentos con tus datos y toda la información requerida. Necesitas demostrar que los fondos que vas a utilizar son lícitos.
  4. Documentación: el banco te solicitará documentos como tu DNI, vida laboral, nóminas, estados de cuentas.
  5. Formalización de la compra: con la oferta de compra ya aceptada, el siguiente paso es escriturar la compraventa del piso. La inmobiliaria te propondrá un notario y gestor, pero puedes escoger el notario que quieras.  

¿Cómo saber si un piso es de un banco?

Por lo general, los portales y las agencias inmobiliarias te hacen saber si el piso es propiedad de un banco o de un particular. 

Si quieres tener la certeza del propietario del inmueble, necesitarás realizar una consulta en el registro correspondiente a través de una nota simple. Mediante esta podrás conocer los titulares, la situación actual y las cargas del inmueble.

¿Dónde puedo encontrar ofertas de pisos de bancos?

Podrás encontrar ofertas de piso de bancos en cualquiera de los siguientes canales:

  • En los portales inmobiliarios convencionales: filtra la búsqueda para encontrar los pisos de bancos en venta.
  • En el portal de la Sareb: allí podrás encontrar un buscador de pisos con todos los inmuebles que tienen estas sociedades.
  • En las oficinas de los propios bancos: si te interesan las propiedades de un banco en particular, podrás acudir directamente a una de sus oficinas y solicitar la información.
  • En los portales o agencias inmobiliarias de la banca: los bancos venden sus propiedades a través de inmobiliarias que crean con esta finalidad o a través de agencias externas. Visitando la página web de la inmobiliaria asociada al banco, encontrarás todos los pisos disponibles.

A continuación, te indicamos las inmobiliarias que venden los pisos de los principales bancos de España:

  • Banco Santander: Aliseda, Altamira, Casaktua.
  • CaixaBank: InmoCaixa, Servihabitat.
  • BBVA: Haya Inmobiliaria.
  • Banco Sabadell: Solvia.
  • Bankia: Haya Inmobiliaria.
  • Bankinter: Bankinter portal inmobiliario.
  • Deutshe Bank: Inmuebles DB.
  • Kutxabank: Kutxabank Inmobiliaria.
  • Liberbank: Haya Inmobiliaria.
  • Unicaja: Gestión de Inmuebles Adquiridos (GIA).
  • Cajamar: Haya Inmobiliaria.
  • Ibercaja: Ibercaja portal inmobiliario, Casaktua.
  • Cajasur: Cajasur Inmobiliaria.
  • UCI: Retama Real Estate.
  • Laboral Kutxa: Viviendas Laboral Kutxa.

Es posible que estos bancos también te ofrezcan hacerte la hipoteca para la compra. Antes de nada, revisa los requisitos y documentos para hipotecas.

Ventajas e inconvenientes de comprar un piso del banco

Veamos las ventajas y desventajas que conlleva la compra de un piso del banco:

Ventajas

  • El precio: el principal negocio de los bancos no es la venta de inmuebles, sino dar rápida salida a estas propiedades, ofertándolas a precios atractivos. En el caso de que el precio sea similar al coste de mercado, siempre podrás negociar e intentar obtener un precio menor.
  • Financiamiento: por lo general, los pisos de los bancos suelen incluir buenos paquetes de financiación. De hecho, en algunos casos se puede llegar a obtener hasta el 100% del valor de la vivienda.
  • Plazo de amortización: en este tipo de operaciones es muy común encontrar un plazo de amortización de hasta 40 años. Esto te asegurará una cuota mensual más baja, de modo que puedas cumplir con los pagos sin ningún problema.
  • La tasación: en la compra de un piso de banco te ahorras el trámite de la tasación del inmueble, pues el mismo banco se encarga de este proceso.
  • No hay comisiones: por lo general, en este tipo de compras no deberás pagar ningún tipo de comisión.

Desventajas

  • Oferta limitada: dado que se trata de pisos que proceden de embargos, los bancos solo cuentan con ciertas propiedades. Es muy difícil que puedas encontrar la vivienda de tus sueños.
  • Desaparecen rápido: dado su bajo precio, estos pisos suelen durar muy poco en el mercado. Por eso, debes estar muy atento y actuar rápidamente si encuentras un piso de tu agrado.
  • Poca información: en ocasiones no hay mucha información disponible de los pisos. Conocer quién era el anterior dueño, si las instalaciones funcionan correctamente o el estado de los pagos a la comunidad no siempre es sencillo.
  • Reformas: es probable que estos pisos se encuentren en mal estado y, por lo tanto, necesiten trabajos de reformas.

Para verlo en perspectiva, quizá te interesa conocer los requisitos para comprar un piso, los requisitos para alquilar un piso, los requisitos para comprar una VPO o los requisitos para comprar una vivienda de protección oficial de segunda mano.

¿Qué pasa si compro una casa embargada?

No pasa nada al comprar una vivienda embargada. Se trata de una operación totalmente legítima.

Riesgos de comprar una casa embargada

Al comprar una casa embargada deberás estar atento a los siguientes riesgos:

  • Proceso lento: las ejecuciones hipotecarias significan mucho papeleo y mucha burocracia.
  • Problemas de propiedad: si la casa estuvo ocupada recientemente por sus antiguos dueños, es posible que necesite reparaciones importantes.
  • Costes ocultos: morosidades con los impuestos y los gravámenes de la propiedad son problemas comunes de las viviendas embargadas.

¿Vale la pena comprar un piso de banco?

Como ya hemos mencionado, estas operaciones tienen sus pros y contras. Sin embargo, valdrá la pena comprar un piso de un banco si te encuentras en algunas de las siguientes circunstancias:

  • Tienes pocos ahorros: es muy posible lograr una hipoteca del 100% con este tipo de propiedades.
  • Encuentras una auténtica ganga: en algunas ocasiones los bancos rematan algunas de sus propiedades con un precio muy por debajo del precio de mercado. En casos como este es recomendable comprobar el estado del piso, de modo que puedas verificar que no tenga desperfectos importantes.
  • Deseas ahorrar algo de dinero: es normal que los interesados en este tipo de viviendas negocien precios por debajo del establecido por el banco. De este modo, pueden obtener rebajas de hasta un 10% del precio de salida.

Comprar pisos de bancos: opiniones

Veamos las opiniones de algunas personas que se animaron a comprar un piso de un banco:

«Estaba buscando un piso y me animé a ver la oferta disponible de inmuebles de banco. El proceso no es muy diferente a comprar un piso de un particular. En primer lugar, un agente inmobiliario te muestra la vivienda, en mi caso el piso estaba pintado y todo funcionaba bien, se notaba que fue arreglado para su venta. La compra incluía una garantía de 6 meses sobre daños estructurales y fallos importantes. Dado que me gustó el piso, me propuse hacer una oferta la cual era de un 15% menos del precio establecido por el banco, al final logré negociar una rebaja de un 10% del precio de salida y me ahorré varios miles de euros.»

Raúl

«Tengo un amigo que logró un buen trato con un piso de banco, por eso me anime a ver las ofertas disponibles. En principio tenía muchas dudas, ya que pensaba que encontraría los pisos en estado de abandono. Pues en mi caso no fue así, me mostraron 3 viviendas y estaban muy bonitas, su precio en principio era similar al precio de mercado. La diferencia que vi en el proceso de compra es que es bastante más burocrático, como soy de Cataluña tuve que esperar 60 días hasta obtener la renuncia de compra por parte de la Generalitat, quien por ley tiene derecho a tanteo. Es necesario tener paciencia, pero al final pude obtener una rebaja de un 8% del precio total y ahora tengo un lindo piso.»

Juliana

Recomendaciones antes de comprar una casa al banco

Con las siguientes recomendaciones podrás obtener el mejor trato posible a la hora de comprar un piso del banco:

  • Mantén una búsqueda activa: mucha gente se ha dado cuenta de la oportunidad que supone comprar pisos de banco. Por eso, la mayoría de los portales inmobiliarios cuentan con viviendas de este tipo entre sus ofertas.
  • Visita los pisos antes de firmar: comprueba personalmente el estado del piso y visualiza las posibles reformas que necesitará.
  • Revisa la vida pasada de la propiedad: este punto es muy importante, ya que es común encontrar pisos con deudas asociadas.
  • Calcula los impuestos: los pisos de los bancos están sujetos al Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales. Se trata de inmuebles de segunda mano.
  • Lee bien la letra pequeña: es recomendable que entiendas en su totalidad el contrato que vas a firmar. Es posible que intenten colarte algunas cláusulas desfavorables.
  • Si necesitas ayuda acude a un asesor inmobiliario: se trata de un profesional que podrá asesorarte y encontrar la oferta que mejor se adapte a tus necesidades.

Preguntas sobre la compra de una vivienda de banco

Para finalizar, daremos respuesta a las preguntas más frecuentes sobre la compra de una vivienda de banco:

¿Cómo puedo financiar los pisos y casas de bancos?

Por lo general, la misma entidad financiera te ofrece una hipoteca para financiar la compra del piso. No obstante, también es posible financiarla con un crédito hipotecario de otra entidad.

¿Puedo negociar el precio al comprar un piso de banco?

Sí. Siempre es posible negociar el precio al comprar un piso, sobre todo si la vivienda necesitará reformas o si cuenta con deudas asociadas. Puedes usar esa información a tu favor para tratar de ajustar el precio final del piso.

¿Cómo son las hipotecas para pisos de bancos?

Por lo general, las hipotecas para pisos de bancos suelen tener muy buenas condiciones. Esto incluye una mayor financiación, plazos más largos y la tasación ya pagada.

¿Es lo mismo un piso de banco que uno de la Sareb?

No. El Sareb no es un banco, es una sociedad de gestión de activos vinculados al sector inmobiliario. Entre sus funciones se encuentra vender pisos embargados por entidades financieras, pero no concede hipotecas.

¿Cuánto dinero me presta el banco para comprar una casa?

El porcentaje de financiamiento que te otorgará el banco para la compra de una casa variará según tu perfil financiero. Sin embargo, lo más común es que puedas obtener hasta un 80% del valor del inmueble.

¿Cuánto valen los pisos de bancos? ¿Son más baratos?

Es posible encontrar pisos de bancos a precios más asequibles, pero no siempre son más baratos. Una gran cantidad de pisos de bancos se venden a precios de mercado.

Cuánto se puede bajar el precio de un piso de banco

En ocasiones, los bancos ofrecen algunos de sus pisos con descuentos de entre un 10 y un 15%. Pero incluso en los pisos de banco que se venden a precios de mercado, es posible negociar y obtener una rebaja cercana al 10% del valor total.

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